1.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？
如果說(shuō)股票是“公司上市”后發(fā)行的有價(jià)證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價(jià)證券。投資人通過(guò)持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的“股東”，且基金上市之后也會(huì)有交易報(bào)價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特點(diǎn)：首先，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確，單位價(jià)值波動(dòng)性原則上相對(duì)有限。其次，公募REITs收益的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長(zhǎng)或維持持續(xù)性高增長(zhǎng)的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。
2.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券有何不同？
一方面，公募REITs沒(méi)有固定利息回報(bào)，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的份額價(jià)值提升預(yù)期，會(huì)有一定的變動(dòng)。另一方面，公募REITs本息沒(méi)有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能力的影響，存在由于運(yùn)營(yíng)等因素造成單位價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
3.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通公募基金有何不同？
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特點(diǎn)：
一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的一個(gè)或數(shù)個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標(biāo)的為分散化配置的股票、債券等。
二是收益來(lái)源不同。公募REITs收益來(lái)源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動(dòng)型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過(guò)靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得，指數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。
三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)及資源積累，通過(guò)運(yùn)營(yíng)維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，來(lái)獲得基金價(jià)值的不斷提升，而普通主動(dòng)型公募基金主要依靠基金管理人的主動(dòng)投資能力，通過(guò)靈活配置資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益。
4.如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率？
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)），基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測(cè)算是在預(yù)測(cè)的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。
投資者在比較不同項(xiàng)目時(shí)，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營(yíng)權(quán)類的項(xiàng)目（比如收費(fèi)公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等）。特別的，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型為經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目，由于經(jīng)營(yíng)權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險(xiǎn)，因此經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目基金分紅中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來(lái)看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目。
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